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Neues Gesellschaftsregister und eGbR seit dem 01.01.2024

Warum Sie eine vorsorgliche Ersteintragung Ihrer Bestands-GbR zur eGbR im Gesellschaftsregister und die Richtigstellung Ihrer Grundbücher vornehmen sollten

Rechtsanwalt-Arnim-Buck

Das Thema eGbR ist brandaktuell und äußerst relevant. Im Jahr 2021 soll es nach Schätzung des Gesetzgebers ca. 180.000 Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) mit Grundbesitz gegeben haben. Eine solche Bestands-GbR kann von den Gesellschaftern in dem seit dem 01.01.2024 existierenden neuen Gesellschaftsregister eintragen werden, sie muss es aber nicht.

Das Gesellschaftsregister ist exklusiv nur für eGbRs vorgesehen. Viele Gesellschafter von Bestands-GbRs beschäftigen sich nun mit den Fragen, ob es empfehlenswert ist, ihre grundbesitzende Gesellschaft vorsorglich registrieren zu lassen und wann der richtige Zeitpunkt dafür gekommen ist. Vielleicht stellen Sie sich auch die Fragen: Sollen wir oder sollen wir nicht? Jetzt oder später?

Wollen Sie mit einer neu zu gründenden eGbR eine Immobilie erwerben, können Sie sich in meinem Blog ebenfalls in dem Artikel (Link folgt) informieren.

1. Die Wirkungen und der Nutzen der Registrierung der Gesellschaft

Wenn eine Bestands-GbR im Gesellschaftsregister als eGbR registriert wird, wird sie umwandlungsfähig. Eine eGbR kann sich seit dem 01.01.2024 zum Beispiel in eine GmbH nach dem Umwandlungsgesetz umwandeln. Ein klarer Vorteil. Aber nicht nur das. Sie ist auch grundbuchfähig.

Einer nicht registrierten Bestands-GbR fehlen Umwandlungsfähigkeit und Grundbuchfähigkeit. Die schlichte Bestands-GbR kann zwar nach wie vor im Grundbuch (mit den dort namentlich aufgeführten Gesellschaftern) stehen bleiben, aber nur solange, bis sich etwas ändert bzw. eine Transaktion durchgeführt werden soll. Dann wirkt sich die mangelnde Grundbuchfähigkeit aus. Und wenn die Aktion durchgeführt werden soll, muss sie als eGbR registriert werden. Falls alles ganz schnell gehen soll, kann dadurch Sand ins Getriebe kommen.

Ab dem 01.01.2024 kann ein Recht im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn die Gesellschaft im Gesellschaftsregister registriert ist (§ 47 Abs. 2 GBO).

Welche Fälle sind gemeint? Für den klassischen Fall der grundbesitzenden Ehegatten-GbR mit zwei Gesellschaftern (Ehegatte 1 und Ehegatte 2) sind folgende Konstellationen denkbar:

  • Wenn z.B. Ehegatte 1 seine Gesellschaftsanteile an seinen Sohn veräußert und abtritt, kann der neue Gesellschafter (Sohn) nicht wie früher im Grundbuch als neuer Gesellschafter eintragen werden. Stattdessen muss die Bestands-GbR registriert und das Grundbuch richtiggestellt werden. Im Grundbuch wird nur die eGbR mit ihrem Namen eingetragen. Die Gesellschafter werden nicht mehr namentlich aufgeführt. Die Änderung bei den Gesellschaftern kann dann nur noch über den Gesellschaftsregisterauszug nachvollzogen werden.

  • Auch der Verkauf oder das Verschenken der Immobilie an einen Dritten setzt seit dem 01.01.2024 die Registrierung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister und Voreintragung der eGbR im Grundbuch zwingend voraus. Beispiel: Die Ehegatten-GbR will eine Immobilie schenkungsweise im Wege vorweggenommener Erbfolge aus ihrem Bestand auf ein gemeinsames Kind übertragen.

  • Selbst wenn die Ehegatten-GbR ihre einzige Immobilie veräußern und sich danach auflösen will, muss ab dem 01.01.2024 die vorherige Registrierung zur eGbR erfolgen und das Grundbuch richtiggestellt werden. Die Löschung im Gesellschaftsregister funktioniert dann nur über eine Liquidation.

  • Es gibt einen einzigen Ausnahmefall, und zwar den Fall des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters: Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus der Gesellschaft aus (zum Beispiel durch Tod) und verbleibt damit nur noch ein Gesellschafter, kommt es seit dem 01.01.2024 zum liquidationslosen Erlöschen der Gesellschaft („sofortige Vollbeendigung der Gesellschaft“); auf den Längstlebenden der Ehegatten geht als einzigem verbleibenden Gesellschafter das gesamte Vermögen der Gesellschaft über (§ 712 a Abs.1 BGB) – auch deren Grundbesitz („Gesamtrechtsnachfolge“). Diese Gesamtrechtsnachfolge würde die Registrierung entbehrlich machen. Das Grundbuch wäre zu berichtigen, weil der verbliebene (einzige) Gesellschafter mit der sofortigen Vollbeendigung der Gesellschaft unmittelbar Eigentümer des Grundbesitzes geworden ist.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts setzt mindestens zwei Gesellschafter voraus. Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus, erlischt die Gesellschaft von Gesetzes wegen – und zwar ohne Liquidation.

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Die Notwendigkeit der Registrierung der Gesellschaft und der Richtigstellung des Grundbuches kann sich also jederzeit ergeben, etwa bei Ein- oder Austritt eines Gesellschafters oder im Veräußerungsfall.

Nach Registrierung kann die eGbR nicht „zurückverwandelt“ werden

Ist die eGbR erst einmal mit einer GsR-Nummer versehen und damit registriert, gibt es kein Zurück mehr, d.h. eine eGbR kann nicht in eine schlichte GbR zurückverwandelt werden. Die Löschung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister bedürfte vielmehr der Liquidation, der Umwandlung oder eben des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters (ohne Liquidation). In allen Fällen bedarf es einer Anmeldung beim Gesellschaftsregister, die notariell zu beglaubigen ist.

Weitere Informationen zum Gesellschaftsregister finden Sie hier: Zum Registerportal

Publizitätswirkung: Der große Vorteil der Registrierung

Was sich nach einem weiteren bürokratischen Monster anhört, hat auch seine guten Seiten:

Mit der Registrierung der eGbR bewirken Sie u.a., dass die eGbR am öffentlichen Glauben des Gesellschaftsregisters teilnimmt (sog. Publizitätswirkung). Das bedeutet, dass sich Ihre Geschäftspartner auf das, was im Gesellschafterregister eingetragen ist, verlassen können. Das ist nicht zu unterschätzen:

  • Wenn Sie im Gesellschaftsregister mit Ihrem Ehegatten und zwei Kinder als Gesellschafter 1 bis 4 eingetragen sind, kann es aus Sicht eines Dritten nur diese und keine anderen Gesellschafter geben. Das war vor dem 01.01.2024 anders. Da konnte man sich nie sicher sein, wer wirklich Gesellschafter einer GbR ist.

  • Auch die Vertretungsregelung genießt guten Glauben. Wenn Sie als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter eingetragen sind, können Sie allein einen Vertrag für die eGbR wirksam abschließen, und Ihr Geschäftspartner kann sich auf diese Eintragung im Gesellschaftsregister zu der Vertretungsregelung verlassen.

Mit anderen Worten: Die ganzen Diskussionen, die es früher bei der schlichten GbR gegeben hat (z.B. „Wer ist überhaupt Gesellschafter? Wie wollen Sie das nachweisen?“), gehören der Vergangenheit an.

2. Form der Erstanmeldung der eGbR im Gesellschaftsregister

Alle Gesellschafter der Bestands-GbR müssen die Anmeldung beim Gesellschaftsregister unterzeichnen. Die Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt werden. Eine Vertretung durch Vollmacht ist möglich; eine solche Registervollmacht muss mindestens notariell beglaubigt sein.

3.Was wird bei der Erstanmeldung der eGbR im Gesellschaftsregister angemeldet?

Angemeldet werden im Rahmen der Erstanmeldung der eGbR mindestens folgende Tatsachen (§ 707 Abs. 2 BGB):

  • der Name der eGbR, wobei die Grundsätze der Firmenwahrheit, der Firmenklarheit, der Unterscheidungsfähigkeit und der Vermeidung der Irreführung beachtet werden müssen; der Namenszusatz „eGbR“ (auch in der ausgeschriebenen Variante möglich) ist verpflichtend;
  • der Sitz;

  • die Geschäftsanschrift (kann abweichend vom Sitz sein)

  • der Gegenstand der Gesellschaft (Beispiel: „ausschließlich die Verwaltung, Vermietung und Verpachtung eigenen Vermögens, insbesondere Grundbesitz, wobei die Veräußerung und der Erwerb von Grundbesitz nicht ausgeschlossen ist“)

  • die Gesellschafter (Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort) ohne Nennung der Höhe der Beteiligung; es muss, wie gesagt, immer mindesten zwei Gesellschafter geben.

  • die abstrakte Vertretungsregelung (Beispiele: die Gesellschaft wird durch ihre Gesellschafter gemeinsam vertreten (= gesetzlicher Regelfall) oder die Gesellschaft wird durch mindestens zwei Gesellschafter vertreten)

  • die konkrete Vertretungsregelung (Beispiele: die Gesellschafter Ehemann und Ehefrau vertreten gemäß der abstrakten Vertretungsregelung oder die Gesellschafterin Ehefrau vertritt stets einzeln und ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit)

Juristen nennen diese in § 707 Abs. 2 BGB aufgeführten Tatsachen „Primärtatsachen“.

  • Ferner muss in der Anmeldung versichert werden, dass die Gesellschaft nicht bereits im Handels- oder Partnerschaftsregister eingetragen ist.

  • Es empfiehlt sich dringend, zusätzlich und rein informatorisch den bestehenden Grundbesitz der Gesellschaft in der Abmeldung im Einzelnen aufzuführen (Grundbuch und Grundbuchblattnummer). Damit können später bei der Richtigstellung des Grundbuches Probleme hinsichtlich der Identität der als Eigentümerin eingetragenen Bestands-GbR und der im Gesellschaftsregister erstangemeldeten eGbR vermieden werden. Diese Information wird nicht im Gesellschaftsregister eingetragen.

Problem „Vertretungsregelung“ – Was darf man als Vertretungsregelung eintragen lassen?

Kopfzerbrechen könnte Ihnen bei den Primärtatsachen insbesondere die Vertretungsbefugnis der Gesellschafter machen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie einen alten Gesellschaftsvertrag haben, der zum Beispiel folgendes enthält:

„Bis zu einem Betrag von 5.000,00 EUR sind die Gesellschafter jeweils einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sind. Ab 5.000,00 EUR sind die Gesellschafter nur gemeinsam vertretungsberechtigt.“

Diese früher durchaus nicht unübliche Kombination von Einzel- und Gesamtvertretungsbefugnis ist ab dem 01.01.2024 schlichtweg unzulässig.

Seit dem 01.01.2024 ist es nicht mehr möglich, die Einzel- und Gesamtvertretungsbefugnis von der Art des Geschäfts abhängig zu machen, also etwa gewichtigere Geschäfte mit einer Gesamtvertretungsbefugnis zu verknüpfen (§ 720 Abs. 3 Satz 2 BGB). Daher scheidet eine Anmeldung einer abstrakten Vertretungsregelung aus, die diese Differenzierung zum Gegenstand hat. Die Gesellschafter müssen sich also zwischen unbeschränkter Einzelvertretungsbefugnis oder unbeschränkter Gesamtvertretungsbefugnis entscheiden.

Prokura-Erteilungen sind bei der eGbR nicht möglich.

Die Registrierung der Bestands-GbR wirkt nicht konstitutiv; die Rechtsfähigkeit hat die Bestands-GbR schon vorher erlangt, und zwar durch faktische Teilnahme am Rechtsverkehr mit Zustimmung aller Gesellschafter (z.B. durch Beauftragung des Notars bzw. den ersten Kauf einer Immobilie).

Der Gesellschaftsvertrag muss nicht beim Gesellschaftsregister eingereicht werden.

4. Muss der Gesellschaftervertrag der eGbR überarbeitet werden?

In vielen Fällen wird eine Bestands-GbRs gar keinen ausführlichen Gesellschaftsvertrag haben. Die Realität sieht gerade bei den Ehegatten-GbRs oftmals so aus:

Die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft wurde anlässlich des Kaufs einer Immobilie gegründet – und der Urkundsnotar hatte, der damaligen Rechtslage Rechnung tragend, in den Kaufvertrag den Gründungsakt der Gesellschaft integriert.

Beispiel: „Für die mit heutiger Beurkundung gegründete GbR mit Namen *** GbR, bestehend aus den Gesellschaftern Ehegatte 1 und Ehegatte 2, gelten die gesetzlichen Regelungen mit folgender Abweichung: Bei dem Tod eines Gesellschafters wird die Gesellschaft mit den Erben fortgesetzt.“

So oder ähnlich stand es in vielen Kaufverträgen.

Nach der alten Rechtslage vor dem 01.01.2024 war das auch richtig. Ohne diese (Fortsetzungs-)Regelung wäre die Ehegatten-GbR nach alter Rechtslage bei Tod eines Ehegatten aufgelöst worden. Das war in der Regel nicht gewollt. Und nach Beurkundung des Kaufvertrages haben sich die Gesellschafter in den meisten Fällen nie wieder Gedanken über den Inhalt ihres Gesellschaftsvertrags gemacht.

Grundlegende Änderungen im Gesellschaftsrecht seit dem 01.01.2024

Mit Inkrafttreten der Reform des Personengesellschaftsrecht zum 01.01.2024 gibt es für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts einige geradezu revolutionäre Gesetzesänderungen (vgl. §§ 705 ff. BGB). Um nur einige zu nennen:

  • Neu ist, wie gesagt, die Möglichkeit der Registrierung im Gesellschaftsregister (§ 707 BGB), so dass erstmals in ihrer über 120jährigen Geschichte die GbR an der Registerpublizität teilhaben kann.

  • In § 723 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist jetzt geregelt, dass das Ausscheiden eines Gesellschafters nicht zur Auflösung der GbR führt, sofern er nicht der vorletzte Gesellschafter ist (siehe oben unter I. den Ausnahmefall (letzter Bullet Point) – Link). Der neue Grundsatz lautet: „Ausscheiden statt Auflösung“.

  • Das Gesetz nennt auch vier Ausscheidungsgründe (u.a. Tod und Kündigung).

  • Es gilt für den Geschäftsanteil des Ausgeschiedenen nunmehr das Prinzip der Anwachsung (§ 712 BGB).

  • Der Ausgeschiedene bzw. dessen Erben haben einen Abfindungsanspruch (§ 728 Abs. 1 BGB).

  • Zur Vertretung der Gesellschaft sind alle Gesellschafter gemeinsam befugt („Gesamtvertretungsbefugnis“, § 720 BGB), was gerade bei nichtverwandten Gesellschaftern häufig ihrem Interesse entsprechen und damit für alle Beteiligten passen dürfte.

Diese Änderungen können zum Anlass genommen werden, den eigenen Gesellschaftsvertrag zu überprüfen.

Die Erstanmeldung der eGbR als historische Chance, den Gesellschaftsvertrag zu überarbeiten

Die Registrierung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister ist für die Gesellschafter die historische Chance, den häufig nur sehr sparsam formulierten Gesellschaftsvertrag zu überarbeiten und untereinander zu klären, ob man nicht von dem Gesetz in dem einen oder anderen Punkt abweichen will, sofern dies rechtlich möglich ist. Bei in die Jahre gekommenen ausführlichen Gesellschaftsverträgen kann ein Up-date erfolgen. So oder so werden in den meisten Fällen Anpassungen erforderlich werden. Hier drei Anregungen:

Sollen die Gesellschaftsanteile vererblich sein?

Zum Beispiel könnte die Vererblichkeit der Gesellschaftsanteile im Gesellschaftsvertrag vereinbart werden. Ohne die Vereinbarung der Vererblichkeit scheidet der verstorbene Gesellschafter mit den o.g. Folgen von Gesetzes wegen aus. Sind die Gesellschaftsanteile nach dem Gesellschaftsvertrag vererblich, und vererbt der Erblasser seinen Anteil an mehrere Erben, kommt es zu einer automatischen partiellen Erbauseinandersetzung von Gesetzes wegen: Jedem der Erben fällt der Anteil entsprechend seiner Erbquote zu (§ 711 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Wie sollen die Gesellschafter die eGbR vertreten?

In jedem Fall sollte wenigstens die Vertretungsregelung in dem alten Gesellschaftsvertrag, sofern vorhanden, unter die Lupe genommen werden. Die Frage ist, ob diese nach der neuen Gesetzeslage überhaupt zulässig ist. Wie vorstehend bereits beschrieben, ist seit dem 01.01.2024 eine etwaige Kombination aus Einzelvertretungs- und Gesamtvertretungsbefugnis unzulässig. Die Gesellschafter müssen sich seit dem 01.01.2024 zwischen einem dieser beiden Vertretungsmodelle entscheiden.
War in dem alten Gesellschaftsvertrag hierzu nichts geregelt, ist zu überlegen, ob die seit dem 01.01.2024 geltende gesetzliche Gesamtvertretungsbefugnis passend ist. Ferner könnten im Gesellschaftsvertrag einzelne Gesellschafter von der Vertretung ausgeschlossen werden. Das könnte bei zum Beispiel sehr jungen und geschäftsunerfahrenen Mitgesellschaftern interessant sein.

Sollen die Gesellschafter eine Registervollmacht erteilen?

Wichtig dürfte auch bei größerem Gesellschafterbestand die Erteilung einer (widerruflichen) Registervollmacht für einen oder bestimmte mehrere Gesellschafter mittels gesonderter notarieller Urkunde sein. In der notariellen Praxis wird sogar die Verpflichtung der Gesellschafter zur Erteilung der Registervollmacht im Gesellschaftsvertrag angeregt, einfach um die Handlungsfähigkeit der Gesellschaft zukünftig sicherzustellen. Bei kleineren Familien-eGbRs halte ich das grundsätzlich für entbehrlich.  Ein Ausnahmefall könnte vorliegen, wenn die Gesellschafter weit weg wohnen. Der weit wegwohnende Gesellschafter wird schon aus Eigeninteresse gegenüber einer Registervollmacht aufgeschlossen sein, um seinen Aufwand zu reduzieren. Das setzt immer Vertrauen in den Bevollmächtigten voraus.

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5. Zweiter Schritt: Richtigstellung der Beteiligung der eGbR im Grundbuch

Allerdings ist es mit der bloßen Registrierung (Erstanmeldung) der Bestands-GbR nicht getan. Das ist nur der erste Schritt. Es ist empfehlenswert, auch das konkrete Grundbuch in einem zweiten Schritt richtigzustellen. Dabei wird die Bestands-GbR mit den im Grundbuch eingetragen Gesellschaftern ausgetragen, und stattdessen wird die mit dieser identische eGbR nur mit ihrem Namen als Eigentümerin eingetragen (Antrag auf Voreintragung der eGbR an das Grundbuchamt). Das hat zur Folge, dass ab Richtigstellung des Grundbuches die Gesellschafter nur noch über das Gesellschaftsregister ermittelt werden können.

Eine Verpflichtung zur Richtigstellung gibt es wie gesagt nicht, solange alles erst einmal so bleibt, wie es ist. 

Sollten Sie sich hingegen für eine Richtigstellung der Grundbücher entscheiden, weil Sie vielleicht einfach die Sache vorsorglich erledigen wollen oder sogar demnächst eine Transaktion planen, läuft das wie folgt ab:

In dem an das Grundbuchamt gerichteten Antrag auf Voreintragung der eGbR müssen sämtliche Gesellschafter der Bestands-GbR die Richtigstellung dahingehend bewilligen, dass als Eigentümerin die eGbR einzutragen ist; die Gesellschafter der eGbR müssen dieser Eintragung – freilich nur in vertretungsberechtigter Zahl – zustimmen. Sämtliche Unterschriften sind notariell zu beglaubigen, wobei ein zeitversetztes Erscheinen beim Notar durchaus möglich ist.

Erfreulich: Gerichtsgebühren fallen für die Richtigstellung des Grundbuches nicht an. Ferner wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger benötigt.

6. Fazit

Getreu dem Motto „Be prepared!“ („Seid bereit!“) ist es äußerst empfehlenswert, wenn eine Bestands-GbR gleich beide Verfahrensschritte geht, um sich zu registrieren und die Grundbücher ihres Grundbesitzes richtigzustellen. So kann später im Fall X wertvolle Zeit gespart werden. Jeder Notar wird im Fall eines Kaufs oder Verkaufs dringend dazu raten, dass die beteiligten Gesellschaften – egal ob auf Erwerber- oder Veräußererseite – vorab im Gesellschaftsregister registriert werden. Steht die eGbR auf Veräußererseite, ist auch die Richtigstellung des Grundbuches vor Beurkundung des Veräußerungsvorgangs wichtig. Ist das schon erledigt, haben Sie sich m.E. gut für die Zukunft aufgestellt.

Sie haben Fragen zu einem konkreten Registrierungsfall? Oder einem Gesellschaftsvertrag einer eGbR? Rufen Sie uns an oder senden uns eine E-Mail.

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Meine Person

+ Jahrgang 1968
+ Rechtsanwalt seit 1997
+ Fachanwalt für Arbeitsrecht seit 2001
+ Notar seit 2006

Arnim Buck • Fachanwalt für Arbeitsrecht, Notar & Autor

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