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Das Thema eGbR ist brandaktuell und äußerst relevant. Im Jahr 2021 soll es nach Schätzung des Gesetzgebers ca. 180.000 Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) mit Grundbesitz gegeben haben. Eine solche Bestands-GbR kann von den Gesellschaftern in dem seit dem 01.01.2024 existierenden neuen Gesellschaftsregister eintragen werden, sie muss es aber nicht.
Das Gesellschaftsregister ist exklusiv nur für eGbRs vorgesehen. Viele Gesellschafter von Bestands-GbRs beschäftigen sich nun mit den Fragen, ob es empfehlenswert ist, ihre grundbesitzende Gesellschaft vorsorglich registrieren zu lassen und wann der richtige Zeitpunkt dafür gekommen ist. Vielleicht stellen Sie sich auch die Fragen: Sollen wir oder sollen wir nicht? Jetzt oder später?
Wollen Sie mit einer neu zu gründenden eGbR eine Immobilie erwerben, können Sie sich in meinem Blog ebenfalls in dem Artikel (Link folgt) informieren.
Wenn eine Bestands-GbR im Gesellschaftsregister als eGbR registriert wird, wird sie umwandlungsfähig. Eine eGbR kann sich seit dem 01.01.2024 zum Beispiel in eine GmbH nach dem Umwandlungsgesetz umwandeln. Ein klarer Vorteil. Aber nicht nur das. Sie ist auch grundbuchfähig.
Einer nicht registrierten Bestands-GbR fehlen Umwandlungsfähigkeit und Grundbuchfähigkeit. Die schlichte Bestands-GbR kann zwar nach wie vor im Grundbuch (mit den dort namentlich aufgeführten Gesellschaftern) stehen bleiben, aber nur solange, bis sich etwas ändert bzw. eine Transaktion durchgeführt werden soll. Dann wirkt sich die mangelnde Grundbuchfähigkeit aus. Und wenn die Aktion durchgeführt werden soll, muss sie als eGbR registriert werden. Falls alles ganz schnell gehen soll, kann dadurch Sand ins Getriebe kommen.
Ab dem 01.01.2024 kann ein Recht im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn die Gesellschaft im Gesellschaftsregister registriert ist (§ 47 Abs. 2 GBO).
Welche Fälle sind gemeint? Für den klassischen Fall der grundbesitzenden Ehegatten-GbR mit zwei Gesellschaftern (Ehegatte 1 und Ehegatte 2) sind folgende Konstellationen denkbar:
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts setzt mindestens zwei Gesellschafter voraus. Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus, erlischt die Gesellschaft von Gesetzes wegen – und zwar ohne Liquidation.
Die Notwendigkeit der Registrierung der Gesellschaft und der Richtigstellung des Grundbuches kann sich also jederzeit ergeben, etwa bei Ein- oder Austritt eines Gesellschafters oder im Veräußerungsfall.
Ist die eGbR erst einmal mit einer GsR-Nummer versehen und damit registriert, gibt es kein Zurück mehr, d.h. eine eGbR kann nicht in eine schlichte GbR zurückverwandelt werden. Die Löschung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister bedürfte vielmehr der Liquidation, der Umwandlung oder eben des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters (ohne Liquidation). In allen Fällen bedarf es einer Anmeldung beim Gesellschaftsregister, die notariell zu beglaubigen ist.
Weitere Informationen zum Gesellschaftsregister finden Sie hier: Zum Registerportal
Was sich nach einem weiteren bürokratischen Monster anhört, hat auch seine guten Seiten:
Mit der Registrierung der eGbR bewirken Sie u.a., dass die eGbR am öffentlichen Glauben des Gesellschaftsregisters teilnimmt (sog. Publizitätswirkung). Das bedeutet, dass sich Ihre Geschäftspartner auf das, was im Gesellschafterregister eingetragen ist, verlassen können. Das ist nicht zu unterschätzen:
Mit anderen Worten: Die ganzen Diskussionen, die es früher bei der schlichten GbR gegeben hat (z.B. „Wer ist überhaupt Gesellschafter? Wie wollen Sie das nachweisen?“), gehören der Vergangenheit an.
Alle Gesellschafter der Bestands-GbR müssen die Anmeldung beim Gesellschaftsregister unterzeichnen. Die Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt werden. Eine Vertretung durch Vollmacht ist möglich; eine solche Registervollmacht muss mindestens notariell beglaubigt sein.
Angemeldet werden im Rahmen der Erstanmeldung der eGbR mindestens folgende Tatsachen (§ 707 Abs. 2 BGB):
Juristen nennen diese in § 707 Abs. 2 BGB aufgeführten Tatsachen „Primärtatsachen“.
Kopfzerbrechen könnte Ihnen bei den Primärtatsachen insbesondere die Vertretungsbefugnis der Gesellschafter machen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie einen alten Gesellschaftsvertrag haben, der zum Beispiel folgendes enthält:
„Bis zu einem Betrag von 5.000,00 EUR sind die Gesellschafter jeweils einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sind. Ab 5.000,00 EUR sind die Gesellschafter nur gemeinsam vertretungsberechtigt.“
Diese früher durchaus nicht unübliche Kombination von Einzel- und Gesamtvertretungsbefugnis ist ab dem 01.01.2024 schlichtweg unzulässig.
Seit dem 01.01.2024 ist es nicht mehr möglich, die Einzel- und Gesamtvertretungsbefugnis von der Art des Geschäfts abhängig zu machen, also etwa gewichtigere Geschäfte mit einer Gesamtvertretungsbefugnis zu verknüpfen (§ 720 Abs. 3 Satz 2 BGB). Daher scheidet eine Anmeldung einer abstrakten Vertretungsregelung aus, die diese Differenzierung zum Gegenstand hat. Die Gesellschafter müssen sich also zwischen unbeschränkter Einzelvertretungsbefugnis oder unbeschränkter Gesamtvertretungsbefugnis entscheiden.
Prokura-Erteilungen sind bei der eGbR nicht möglich.
Die Registrierung der Bestands-GbR wirkt nicht konstitutiv; die Rechtsfähigkeit hat die Bestands-GbR schon vorher erlangt, und zwar durch faktische Teilnahme am Rechtsverkehr mit Zustimmung aller Gesellschafter (z.B. durch Beauftragung des Notars bzw. den ersten Kauf einer Immobilie).
Der Gesellschaftsvertrag muss nicht beim Gesellschaftsregister eingereicht werden.
In vielen Fällen wird eine Bestands-GbRs gar keinen ausführlichen Gesellschaftsvertrag haben. Die Realität sieht gerade bei den Ehegatten-GbRs oftmals so aus:
Die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft wurde anlässlich des Kaufs einer Immobilie gegründet – und der Urkundsnotar hatte, der damaligen Rechtslage Rechnung tragend, in den Kaufvertrag den Gründungsakt der Gesellschaft integriert.
Beispiel: „Für die mit heutiger Beurkundung gegründete GbR mit Namen *** GbR, bestehend aus den Gesellschaftern Ehegatte 1 und Ehegatte 2, gelten die gesetzlichen Regelungen mit folgender Abweichung: Bei dem Tod eines Gesellschafters wird die Gesellschaft mit den Erben fortgesetzt.“
So oder ähnlich stand es in vielen Kaufverträgen.
Nach der alten Rechtslage vor dem 01.01.2024 war das auch richtig. Ohne diese (Fortsetzungs-)Regelung wäre die Ehegatten-GbR nach alter Rechtslage bei Tod eines Ehegatten aufgelöst worden. Das war in der Regel nicht gewollt. Und nach Beurkundung des Kaufvertrages haben sich die Gesellschafter in den meisten Fällen nie wieder Gedanken über den Inhalt ihres Gesellschaftsvertrags gemacht.
Mit Inkrafttreten der Reform des Personengesellschaftsrecht zum 01.01.2024 gibt es für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts einige geradezu revolutionäre Gesetzesänderungen (vgl. §§ 705 ff. BGB). Um nur einige zu nennen:
Diese Änderungen können zum Anlass genommen werden, den eigenen Gesellschaftsvertrag zu überprüfen.
Die Registrierung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister ist für die Gesellschafter die historische Chance, den häufig nur sehr sparsam formulierten Gesellschaftsvertrag zu überarbeiten und untereinander zu klären, ob man nicht von dem Gesetz in dem einen oder anderen Punkt abweichen will, sofern dies rechtlich möglich ist. Bei in die Jahre gekommenen ausführlichen Gesellschaftsverträgen kann ein Up-date erfolgen. So oder so werden in den meisten Fällen Anpassungen erforderlich werden. Hier drei Anregungen:
Zum Beispiel könnte die Vererblichkeit der Gesellschaftsanteile im Gesellschaftsvertrag vereinbart werden. Ohne die Vereinbarung der Vererblichkeit scheidet der verstorbene Gesellschafter mit den o.g. Folgen von Gesetzes wegen aus. Sind die Gesellschaftsanteile nach dem Gesellschaftsvertrag vererblich, und vererbt der Erblasser seinen Anteil an mehrere Erben, kommt es zu einer automatischen partiellen Erbauseinandersetzung von Gesetzes wegen: Jedem der Erben fällt der Anteil entsprechend seiner Erbquote zu (§ 711 Abs. 2 Satz 2 BGB).
In jedem Fall sollte wenigstens die Vertretungsregelung in dem alten Gesellschaftsvertrag, sofern vorhanden, unter die Lupe genommen werden. Die Frage ist, ob diese nach der neuen Gesetzeslage überhaupt zulässig ist. Wie vorstehend bereits beschrieben, ist seit dem 01.01.2024 eine etwaige Kombination aus Einzelvertretungs- und Gesamtvertretungsbefugnis unzulässig. Die Gesellschafter müssen sich seit dem 01.01.2024 zwischen einem dieser beiden Vertretungsmodelle entscheiden.
War in dem alten Gesellschaftsvertrag hierzu nichts geregelt, ist zu überlegen, ob die seit dem 01.01.2024 geltende gesetzliche Gesamtvertretungsbefugnis passend ist. Ferner könnten im Gesellschaftsvertrag einzelne Gesellschafter von der Vertretung ausgeschlossen werden. Das könnte bei zum Beispiel sehr jungen und geschäftsunerfahrenen Mitgesellschaftern interessant sein.
Wichtig dürfte auch bei größerem Gesellschafterbestand die Erteilung einer (widerruflichen) Registervollmacht für einen oder bestimmte mehrere Gesellschafter mittels gesonderter notarieller Urkunde sein. In der notariellen Praxis wird sogar die Verpflichtung der Gesellschafter zur Erteilung der Registervollmacht im Gesellschaftsvertrag angeregt, einfach um die Handlungsfähigkeit der Gesellschaft zukünftig sicherzustellen. Bei kleineren Familien-eGbRs halte ich das grundsätzlich für entbehrlich. Ein Ausnahmefall könnte vorliegen, wenn die Gesellschafter weit weg wohnen. Der weit wegwohnende Gesellschafter wird schon aus Eigeninteresse gegenüber einer Registervollmacht aufgeschlossen sein, um seinen Aufwand zu reduzieren. Das setzt immer Vertrauen in den Bevollmächtigten voraus.
Allerdings ist es mit der bloßen Registrierung (Erstanmeldung) der Bestands-GbR nicht getan. Das ist nur der erste Schritt. Es ist empfehlenswert, auch das konkrete Grundbuch in einem zweiten Schritt richtigzustellen. Dabei wird die Bestands-GbR mit den im Grundbuch eingetragen Gesellschaftern ausgetragen, und stattdessen wird die mit dieser identische eGbR nur mit ihrem Namen als Eigentümerin eingetragen (Antrag auf Voreintragung der eGbR an das Grundbuchamt). Das hat zur Folge, dass ab Richtigstellung des Grundbuches die Gesellschafter nur noch über das Gesellschaftsregister ermittelt werden können.
Eine Verpflichtung zur Richtigstellung gibt es wie gesagt nicht, solange alles erst einmal so bleibt, wie es ist.
Sollten Sie sich hingegen für eine Richtigstellung der Grundbücher entscheiden, weil Sie vielleicht einfach die Sache vorsorglich erledigen wollen oder sogar demnächst eine Transaktion planen, läuft das wie folgt ab:
In dem an das Grundbuchamt gerichteten Antrag auf Voreintragung der eGbR müssen sämtliche Gesellschafter der Bestands-GbR die Richtigstellung dahingehend bewilligen, dass als Eigentümerin die eGbR einzutragen ist; die Gesellschafter der eGbR müssen dieser Eintragung – freilich nur in vertretungsberechtigter Zahl – zustimmen. Sämtliche Unterschriften sind notariell zu beglaubigen, wobei ein zeitversetztes Erscheinen beim Notar durchaus möglich ist.
Erfreulich: Gerichtsgebühren fallen für die Richtigstellung des Grundbuches nicht an. Ferner wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger benötigt.
Getreu dem Motto „Be prepared!“ („Seid bereit!“) ist es äußerst empfehlenswert, wenn eine Bestands-GbR gleich beide Verfahrensschritte geht, um sich zu registrieren und die Grundbücher ihres Grundbesitzes richtigzustellen. So kann später im Fall X wertvolle Zeit gespart werden. Jeder Notar wird im Fall eines Kaufs oder Verkaufs dringend dazu raten, dass die beteiligten Gesellschaften – egal ob auf Erwerber- oder Veräußererseite – vorab im Gesellschaftsregister registriert werden. Steht die eGbR auf Veräußererseite, ist auch die Richtigstellung des Grundbuches vor Beurkundung des Veräußerungsvorgangs wichtig. Ist das schon erledigt, haben Sie sich m.E. gut für die Zukunft aufgestellt.
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